Vandeesweek se leser woon in ’n woonstel in ’n sekuriteitskompleks en wil graag ’n tweede kat aanskaf, maar is bekommerd dat haar aansoek geweier gaan word.

Sy huur reeds 10 jaar ’n eenheid en is onlangs deur haar veearts aangeraai om ’n maatjie vir haar huidige kat – wat tekens van eensaamheid en depressie toon – te kry.

Die leser het skriftelike toestemming van beide die eienaar en die trustees om haar huidige kat aan te hou, maar is mondelings afgeraai om nie vir ’n tweede een aansoek te doen nie, aangesien dit afgekeur sal word.

Sy wil weet of die trustees die reg het om haar aansoek goedsmoeds te weier indien sy, soos altyd, voorneem om by die reëls van die kompleks te bly.

Lucille Geldenhuys

Lucille Geldenhuys van Lucille Geldenhuys Prokureurs op Stellenbosch sê, kragtens artikel 35(1) van die Deeltitelwet Nr 95 van 1986, word elke deeltitelskema by wyse van reëls bestuur en beheer.

“Ontwikkelaars en die eienaars van deeltiteleiendom word toegelaat deur die wet om die standaardreëls met nuwes te vervang. Dis dus nodig om te kyk wat die betrokke skema se reëls bepaal alvorens daar met sekerheid vasgestel kan word wat die vereistes aangaande ’n spesifieke kwessie is.”

Geldenhuys sê die standaard-gedragsreëls bepaal dat ’n eienaar of inwoner slegs troeteldiere, reptiele en voëls met die skriftelike toestemming van die trustees mag aanhou.

“Die trustees mag voorwaardes koppel aan hul toestemming, byvoorbeeld dat die dier nie op gemeenskaplike eiendom mag ronddwaal nie. Hulle mag die toestemming terugtrek indien die aansoeker die voorwaardes verbreek.”

Die hoë hof het al ’n beslissing rondom die interpretasie van hierdie standaard-gedragsreël gemaak, sê Geldenhuys.

“In die relevante saak is daar beslis daar is ’n plig op die trustees om elke aansoek op eie meriete te oorweeg, en dat hul besluit gebaseer moet word op die feite en omstandighede wat van toepassing is.”

Schalk van der Merwe

In die leser se geval, sê Schalk van der Merwe van Rawson Properties Helderberg, is dit nodig dat sy deur die proses vir die verkryging van toestemming vir ’n tweede kat moet gaan, soos in die gedragsreëls uiteengesit.

“Sy moet haar versoek op skrif sit, gemotiveer deur haar redes en die wyse waarop sy beoog om haar katte te beheer, ongeag dat daar aan haar genoem is dat sy nie eers die moeite hoef te doen nie.”

Van der Merwe sê as haar aansoek wel geweier sou word, kan die leser die trustees versoek om hul redes te verskaf.

“Dit mag blyk dat, nieteenstaande die leser se goeie rekord, daar wel grondige redes vir die weiering is. Daar mag byvoorbeeld ’n beperking wees op die hoeveelheid of grootte van die troeteldiere wat elke inwoner mag aanhou.

“Indien dit sou blyk dat die trustees die feite oorweeg het en hul besluit op regverdigbare redes gebaseer het, sal die leser hul besluit moet aanvaar.”

Van der Merwe sê indien die trustees nie hul besluit met redelike redes kan motiveer nie, hul redes arbitrêr is of as hulle bloot net weier ten einde nie ’n presedent te skep nie, kan die leser die hof nader vir ’n verklarende bevel dat toestemming onredelik geweier is en dat sy toegelaat moet word om ’n tweede kat aan te hou.

The position of a satellite dish on a unit in a sectional title complex is the topic of this week’s reader question.

A tenant has installed the dish, apparently without permission, on the fascia board of his flat and the owner – who says the dish is in the same position as a previous one – refuses to order the tenant to place it in a suitable position.

The trustees have ordered the owner in writing to request the trustees’ permission for the installation of the aerial (which has never been done) and, once permission has been granted, also to have it placed in the proper place.

Lucille Geldenhuys

Lucille Geldenhuys from Lucille Geldenhuys Attorneys in Stellenbosch says there are various provisions in the Sectional Titles Act No 95 of 1986 and the standard rules that limit owners’ and occupiers’ right to make installations and alterations to their sections and common property.

“For instance, management rule 68 states that owners may not do something to their sections or exclusive use areas that will prejudice the harmonious appearance of the building.”

Geldenhuys says conduct rule four states that an owner or occupier may not make alterations or additions to the common property without obtaining the consent of the trustees.

“Conduct rule five stipulates that nothing may be done to or placed on any part of the common property that, in the discretion of the trustees, is aesthetically displeasing.”

Geldenhuys says Section 35 of the act provides that the rules of the scheme will bind the body corporate, the owners as well as any person occupying a section.

“The act and management rules provide that the trustees shall do all things reasonably necessary for the control, management and administration of the common property.”

The trustees’ permission must therefore be obtained before any installation or alteration to common property is done, even if it is merely to replace an existing item with a new one, according to Geldenhuys.

Schalk van der Merwe

Schalk van der Merwe from Rawson Properties Helderberg says the trustees may not, upon receiving a request for the installation of the replacement item, unreasonably withhold their consent.

“They may, however, impose a condition that the new item be installed in another manner or place than the original, due to uniformity or other requirements.”

Van der Merwe says, in the case of the reader, the owner argues that the new dish was installed in the same position as the previous one and that the new installation should therefore be allowed.

“The fact that a previous dish was installed in an unsuitable place, with or without consent, does not set a precedent to continue in the same manner.”

According to Van der Merwe, the owner must still obtain the trustees’ consent for the installation of the new dish and adhere to their reasonable conditions.

“If the owner continues to ignore the trustees’ written demands, they must take such steps that are authorised by the scheme’s rules, for example the imposing of fines.”

Alternatively, says Van der Merwe, the owner may be disqualified from voting for ordinary resolutions at any general meeting.

“If a real dispute develops, the matter may be referred to arbitration.”

Our panel has received a query from a tenant who is struggling with a blocked drain in her kitchen.

The reader signed a one-year lease on a flat, but, within two weeks of moving in, the sink was blocked. The matter was reported to the caretaker, who said the owner had to attend to a similar problem the previous week.

She was given a plunger, but had no success and a plumber was eventually called out.

Days later the drain was blocked again and she reported it once more. She was reluctantly told that she should get someone to fix it.

The reader wants to know if she would be within her rights to have the problem sorted out on her expense and then deduct the amount from her rent.

Schalk van der Merwe

Schalk van der Merwe from Rawson Properties Helderberg says when a landlord and tenant enter into a lease agreement, the property is let for the full use and enjoyment of the tenant.

“Being a capital investment, it is important for the landlord that the property be maintained in a habitable condition. The same goes for the tenant, to ensure his or her continued, full use and enjoyment of the property.”

Van der Merwe says the lease agreement will normally determine what rights and obligations rest on the tenant insofar as maintenance work and a contribution towards the running costs of the property is concerned.

“Most often, the lease will specify that the tenant is liable for the cost of unblocking drains, replacing light bulbs, broken windows, missing keys and so on.” The obligation to effect major repairs like leaking roofs and structural problems is usually the landlord’s, according to Van der Merwe.

Lucille Geldenhuys

Lucille Geldenhuys from Lucille Geldenhuys Attorneys in Stellenbosch says if the lease does not address the matter of repairs, the provisions of the Rental Housing Act Nr 50 of 1999 will determine the rights and obligations of the parties.

She says the act provides for an inspection by the landlord and tenant at the start of the lease to record defects to the property. “The landlord is entitled to receive it back in a good condition, taking into account the faults that were present and excluding normal wear and tear.”

Geldenhuys says it therefore follows that the tenant will be liable for repairs during the subsistence of the lease.

From the information given by the reader, says Geldenhuys, it would appear that the reader is renting a flat in a multi-storied building in which all the flats belong to one landlord.

“If the blocked drain is due to a blockage in her flat, she will be liable for the cost of the plumber, unless the lease stipulates otherwise. If others are experiencing similar problems, as it would appear, the problem may be structural.”

If so, the tenants may demand that the landlord attend to the problem to ensure that they can once again use their properties in the manner agreed to in the lease agreements, says Geldenhuys.

Van der Merwe says if the landlord does not deal with the matter promptly, the reader may proceed to have the drain unblocked so that she can use the sink again.

“The reader must however not deduct the cost from the rent. The receipt must be handed to the landlord for a refund.”

Send your property related questions to coetzee[at]fullstopcom.com.

Ons paneel het ’n opvolgvraag na aanleiding van ’n onlangse artikel oor verhurings ontvang – dié keer van ’n verhuringsagent.

Die agent sê nadat die oorspronklike termyn van een van sy huurkontrakte verval het, het die huurder en huiseienaar ’n privaatkontrak vir ’n verlenging gesluit.

Hy vergelyk dit met wanneer ’n kliënt agter ’n agent se rug ’n koopkontrak met ’n verkoper sluit nadat dié twee partye deur die agent aan mekaar voorgestel is.

Die agent wil weet of hy in dié geval steeds op kommissie geregtig is.

Schalk van der Merwe

Schalk van der Merwe van Rawson Properties Helderberg sê wanneer ’n eiendom deur ’n verhuringsagent verhuur word, is dit normale praktyk dat daar ’n kontrak tussen die eienaar en agent opgestel word. “Dié tipe kontrak, wat as die verhuringsmandaat bekend staan, beskryf die omvang van die verhouding tussen die eienaar en die agent.”

Van der Merwe sê die mandaat bepaal watter funksies die verhuringsagent namens die eienaar sal uitvoer, byvoorbeeld om ’n gepaste huurder te vind, die huurkontrak op te stel en te laat teken, die huur in te vorder en te reël vir herstelwerk aan die eiendom.

“Die mandaat moet stipuleer wat die verhuringsagent se vergoeding sal wees, watter dienste daarvoor gelewer sal word en of dit vir die eienaar moontlik is om die agent se mandaat tydens die huurtermyn te beëindig.”

Hy sê die mandaat kan verder ook bepaal of die eienaar ’n vergoeding aan die agent sal moet betaal indien die eiendom, na verstryking van die aanvanklike termyn, weer aan dieselfde persoon verhuur word en, indien wel, wat die vergoeding sal wees.

“Die mandaat sal aantoon wanneer die verhuringsagent se mandaat verstryk,” sê Van der Merwe. “Dit kom gewoonlik tot ’n einde wanneer die aanvanklike huurkontrak verstryk.”

Ten einde te verseker dat beide die eienaar en die agent se regte en belange beskerm word, en in die belang van ’n deursigtige verhouding, kan die noodsaaklikheid van ’n eenvoudige en duidelike skriftelike mandaat nie oorbeklemtoon word nie, aldus Van der Merwe.

Lucille Geldenhuys

Lucille Geldenhuys van Lucille Geldenhuys Prokureurs op Stellenbosch waarsku dat tensy die eienaar met die agent ooreengekom het dat laasgenoemde weer op ’n vergoeding geregtig sal wees indien die termyn verleng word, of indien ’n nuwe kontrak tussen hulle tot stand kom, sal die agent nie noodwendig op ’n vergoeding vir die nuwe termyn kan aanspraak maak nie.

“Party verhuringsagente verkies om in die huurkontrak ’n klousule in te voeg wat stipuleer dat indien die eiendom weer aan dieselfde huurder verhuur word, of indien die huurder die eiendom koop, die agent op kommissie geregtig sal wees.”

Geldenhuys sê die rede vir die invoeging van dié bepaling in die huurkontrak eerder as in die verhuringsmandaat, is om dié voorwaarde ook onder die aandag van die huurder te bring en laasgenoemde kontraktueel daartoe te verbind. “Indien die partye op so ’n bepaling ooreengekom het, sal die agent dit kan afdwing.”

Geldenhuys sê indien die mandaat of die huurkontrak egter nie die situasie aanspreek nie, volg dit nie outomaties dat die agent op ’n vergoeding geregtig is nie, en sal dit nodig wees om die feite van die betrokke geval te ondersoek ten einde te bepaal of die agent die effektiewe oorsaak van die transaksie was.

“Indien ’n mens sou aanvaar dat daar nie ’n mandaat tussen die leser en die huiseienaar was wat herverhuring aan dieselfde huurder aanspreek nie, sal die leser tien teen een nie op ’n vergoeding geregtig wees nie.”

Stuur jou eiendomsverwante vrae na coetzee[at]fullstopcom.com.